상가 권리금 계약서 양식 작성 방법, 특약사항 7가지 및 주의사항

계약서가 중요한 것은 다들 알고 계실텐데요. 그런만큼 공인중개사에게 맡기는 것 보다는 본인에게 맞는 본인에게 유리한 계약서 직접 준비하시는 것이 좋은데요.

 

그렇다면, 막상 직접 작성하려니, 신규 임차인과 기존 임차인 사이에 상가 권리금 계약서 어떻게 작성해야 하는지, 특약사항엔 어떤 내용을 넣어야 하는지, 주의사항은 뭐가 있을지 궁금하실겁니다.

 

국토교통부에서 배포하는 권리금계약서 양과 기존 임차인 사이에 상가 권리금 계약서 양식 작성 방법 주의사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

급하신 분들은 아래에서 권리금계약서 양식 먼저 다운로드하시기 바랍니다.

 

 

(PDF)

 

(HWP)

 

 

 

 

권리금 계약서 작성 방법

✅ [임대차목적물인 상가건물의 표시]

 

첫번째 소재지는 등기부 등본이나 건축물 대장을 참고해서 작성하시면 됩니다. 또한, 상호나 임대면적 등은 기존 임차인의 사업자 등록증에서 확인할 수 있습니다.

 

허가번호는 사업자등록번호를 기재하시면 됩니다.

 

 

✅ [임차인의 임대차계약 현황]

 

[임차인의 임대차계약 현황] 부분에서는 현 임차인이 건물주와 임대차계약 현황에 대한 것을 작성하면 됩니다. 이곳에는 임차보증금, 월차임, 관리비, 부가가치세 얼마인지, 계약기간은 언제부터 언제까지인지 등 최대한 사실대로 작성합니다.

 

 

✅ [계약내용]

 

 

권리금 지급시 일반적으로 권리금은 계약금이랑 잔금으로 계약하는 경우가 많은데요. 계약금은 총 권리금의 10%정도를 약정해서 권리금 먼저 지급하고 이후 잔금을 지급합니다.

 

또한, 만약 권리금 잔금 일자 이후 신규임차인과 건물주 사이에 임대차계약을 체결하는 경우에는 임대차계약 체결일 기준으로 잔금을 지급합니다.

 

이어서 제 2조 임차인의 의무에는 권리금을 지급받고 가게를 넘기는 거기 때문에 기존 임차인이 해야 할 일이 많은데요.  3항, 이전해야 할 유, 무형의 재산 목록을 정해야 합니다.

 

유형재산은 인테리어, 영업시설, 비품들을 말합니다. 무형재산은 영업상의 노하우, 거래처 등에 관한 것입니다. 재산적 가치를 작성하다 칸이 모자를 때에는 별지를 추가해 목록을 작성하시면 됩니다.

 

 

기존 임차인은 권리금계약서 작성할 때 예상되는 부분이 있다면, 특약사항에 기재하는 것을 추천드리는데요.  나중에 권리금 계약이 깨질 위험성을 줄일 수 있기 때문입니다.

 

 

이 부분은 가장 중요한 부분인데요.

 

신규 임차인의 아무런 귀책사유 없이 건물주와 계약을 체결하지 못하는 경우 기존 임차인은 신규 임차인에게 받은 모든 계약금 등을 신규임차인에게 즉시 돌려줘야 한다는 조항입니다.

 

여기서 기존 임차인의 입장에서 권리금을 받지 못할 억울할 수 있는 상황인데요. 이럴 경우에는 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 하시면 됩니다.

 

 

 

✅ 특약사항

 

가장 중요한 부분이 바로 특약사항입니다. 특약사항엔 어떤 내용이 들어가면 좋을지 궁금하실텐데요.

 

일반적으로 특약사항엔 해당 계약에서 발생할 수 있는 특수한 내용을 작성하게 됩니다. 다음과 같이 7가지를 참고해서 넣는 것을 추천드립니다.

 

1️⃣ 프랜차이즈 업체를 양수할 때에는 가맹본부와 양도인 사이에 체결한 가맹계약서를 받으시는 것이 좋습니다. 또한, 프랜차이즈 업체를 승계 받을 시 가맹비 또는 교육비 등이 추가적으로 발생하는지 여부도 체크해보시기 바랍니다.

 

2️⃣ 임차인의 겸업금지 의무약정은 반드시 넣어야 하는데요. 예를 들어 권리금 1억 지급하고 카페를 양수했는데 기존 카페 주인이 근처에 같은 카페를 또 오픈할 수 있기 때문입니다. 그렇기 때문에 기존 임차인과 "반경 00km내에 동일업종은 영업하지 말아라. 이를 위반시에는 위약금 또는 손해배상 예정액으로 얼마를 준다" 라는 겸업금지 의무약정을 반드시 넣으시기 바랍니다.

 

3️⃣ 임차인 상호이용 및 영업상의 채무 면제 부분입니다. 신규 임차인은 기존 임차인의 상호를 계속 사용하기로 한다. 또한, 가게에서 발생한 채무가 있는 경우 권리금 잔금 지급전까지 끝내지 못했다면, 권리금 지급 시 그 채무는 공제하고 나머지 금액을 주겠다는 내용을 삽입합니다.

 

4️⃣ 기존 임차인은 권리금 잔금 지급전까지 사업자 등록 말소 및 폐업신고, 인터넷 해 등 영업과 관련된 모든 사항을 정리해야 한다는 내용을 기재하시면 됩니다.

 

 

5️⃣ 가게에 특별한 시설이 있거나 가벽이 설치되어 있을 때에는 계약 만료 또는 해지 시 원상복 한다는 것을 명시하는 것이 좋습니다.

 

6️⃣ 권리금에 대해 세금신고를 할지, 말지 여부를 기존 임차인과 신규 임차인과 서로 협의를 해서 정확하게 특정해서 특약사항에 기재합니다. 

 

권리금을 주고받을때 세금이 발생하게 됩니다. 기존 임차인 입장에서는 권리금을 받게 되면, 기타소득으로 잡아서 종합소득세를 납부해야 하는데요. 또한, 그 권리금에 대해 8.8% 원천징수 당한 채로 받게 됩니다.  신규 임차인의 경우에는 10% 부가세로 내야 하는 상황이 발생합니다.

 

이처럼 기존 임차인과 신규 임차인 사이에서 권리금을 주고 받게 되면 세금문제가 발하게 됩니다. 그렇기 때문에 권리금 계약서 작성 시 세금신고 여부에 대해 서로 합의를 한 다음 특약사항에 기재하시기 바랍니다.

 

7️⃣ 유무형 재산적 가치 이전 의무입니다. 기존 임차인은 유 무형 지산적 가치 일체를 신규 임차인에게 이전합니다. 또한 목록에 포함되지 않는 것이 있더라도 영업에 필요한 비품 등은 신규 임차인에게 승계합니다.

 

 

계약시 주의사항

신규 임차인은 기존 임차인과 권리금 계약도 해야 하고 건물주랑 임대차 계약도 해야 하는데요. 신규 임차인은 절대로 건물주랑 먼저 임대차 계약을 해서는 안됩니다. 만약 건물주와 먼저 계약을 체결하게 되는 경우 신규 임차인이 들어오는 것이 결정되어 있는 상황이기 때문에 기존 임차인이 이것 저것 떠넘기거나 협조를 안 할 수 있는데요. 이러한 불편함을 줄이기 위해서라도 충분히 기존 임차인과 권리금 계약에 대한 합의, 권리금은 얼마인지, 특약사항은 어떤 것들이 있는지 등 의 후 건물주와 계약하시기를 추천드립니다.